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地方法院判例:租賃合同解除,預付房屋租金可作為共益債務從破產企業財產中優先清償?

作者:法中律國 時間:2020-06-12 閱讀次數:1115 次 來自:法中律國公眾號

湖南省高級人民法院(2017)湘民再461號:株洲千姿置業有限公司與文普華房屋租賃合同糾紛再審案

【關鍵詞】:管理人解除權;租賃合同;預付租金;不當得利;共益債務

【裁判要點】:

1.《企業破產法》第18條賦予了破產管理人單方解除合同的特別權利,只要該合同同時滿足“破產申請前成立”和“債務人和對方當事人均未履行完畢”兩個條件,管理人即可以單方解除合同。

2.租賃合同如判解除,則預付租金構成不當得利應依法返還,根據《中華人民共和國企業破產法》第四十二條第三項的規定,該不當得利返還債務應作為共益債務,由破產企業財產中隨時返還。

【基本案情】:

一審法院查明:2013年6月15日,文普華與千姿公司簽訂《協議書》一份,約定按(2010)株石法民一初字第341號民事調解書,千姿公司總計應付文普華本息為969560元,千姿公司將千姿廣場地下車庫租予乙方使用或經營,千姿公司應收文普華租金沖抵千姿公司應付乙方欠款。該協議書還同時約定,因地下車庫通道不暢、地面破爛、下水四溢,整體使用功能不夠完善,需投資改造和維護,雙方共同確定改造維修工程預算,由文普華墊資改造和維修,在雙方確認的數額內,文普華墊資沖抵其應付千姿公司租金。2013年6月18日,雙方就株洲千姿置業地下車庫維修改造工程有關事項簽訂《維修改造合同》一份,該合同約定承包方式為包工包料,工程價格為玖拾叁萬柒仟玖佰貳拾肆元捌角捌分,一次性包干,不作任何調整,付款方式為按雙方認可的937924.88元,以地下車庫租金抵扣。2013年6月23日,雙方簽訂《租賃合同》一份,千姿公司將女人街地下車庫,總面積3900平方米(已出售使用權的車位除外)租給文普華經營,租賃期為20年,從2013年12月1日至2033年11月30日止,租賃期內總租金1907486.88元,以出租方應付承租方工程欠款969560元和車庫改造墊資工程款937924.88元互相沖抵,即租金已付清。2014年8月4日,法院受理千姿公司的破產清算,并于2014年9月23日指定湖南天地人律師事務所擔任管理人。千姿公司破產管理人依據《中華人民共和國企業破產法》(簡稱《破產法》)第18條規定,通知文普華解除與千姿公司簽訂的租賃合同,文普華收到該通知后,未做答復亦未搬出其所承租的房屋。另查明,株洲市石峰區響田東路337號女人街商業城(總層數4/101(1001))所有人為千姿公司。

二審對一審采信的證據和查明的事實予以確認。

湖南省高院再審另查明:千姿公司破產管理人于2014年12月4日以(2014)千姿破管字第6-6號《解除合同通知書》通知文普華解除合同。再審法院查明的其他事實與原審法院一致,對原審認定的事實依法予以確認。

【裁判結果】:

一審法院判決:文普華于判決生效之日起十五日內搬離占用千姿公司所有的位于株洲市石峰區響田東路337號女人街商業城地下車庫(總面積3900平方米)。

二審法院判決:駁回上訴,維持原判。

湖南省高級人民法院于2017年11月10日判決如下:一、撤銷湖南省株洲市中級人民法院(2015)株中法民四終字315號民事判決;二、變更湖南省株洲市石峰區人民法院(2015)株石法民一初字374號民事判決為:文普華于株洲市株洲市石峰區人民法院對株洲千姿置業有限公司破產財產作出處置裁定之日起一個月內搬離株洲千姿置業有限公司所有的位于株洲市石峰區響田東路337號女人街商業城地下車庫(總面積3900平方米);三、確認文普華與株洲千姿置業有限公司的房屋租賃合同解除后,株洲千姿置業有限公司應當返還文普華剩余租期16年租金1525987.9元,文普華對該共益債權享有從株洲千姿置業有限公司破產財產中優先于普通債權受償的權利。

【裁判要點】:

一審法院認為:本案爭議焦點為千姿公司是否有權解除《租賃合同》。雙方于2013年6月先后簽訂《協議書》、《維修改造合同》、《租賃合同》,以千姿公司欠付文普華的969560元款項和文普華對千姿公司位于石峰區響田東路337號女人街商業城地下車庫(總面積3900平方米)維修改造墊資工程款937924.88元沖抵文普華自2013年12月1日至2033年11月30日止租賃千姿公司所有的女人街商業城地下車庫的租金,系雙方當事人真實意思表示,內容不違反法律、行政法規的強制性規定,應認定有效。根據《中華人民共和國合同法》第二百一十三條規定:“租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款?!鼻ё斯竞臀钠杖A于2013年6月23日簽訂的《租賃合同》第二條約定:“租賃期為20年,從2013年12月1日至2033年11月30日止?!币颉蹲赓U合同》約定的租期尚未屆滿,故該《租賃合同》尚未履行完畢。文普華一方面提出《租賃合同》已經履行完畢,另一方面又辯稱合同應繼續履行,前后存在矛盾。因此,對文普華關于租賃合同已經履行完畢的辯解意見不予采納。對于千姿公司管理人而言,《破產法》第十八條賦予其對破產申請受理前未履行完畢的合同的處理權,千姿公司管理人依據該條款解除了雙方之間的《租賃合同》,并通知了文普華,故對千姿公司請求文普華搬離占用其位于株洲市××××女人街商業城地下車庫(總面積3900平方米)的訴訟請求予以支持。

二審法院認為:本案系房屋租賃合同糾紛。雙方于2013年6月先后簽訂《協議書》、《維修改造合同》、《租賃合同》,系雙方當事人真實意思表示,內容不違反法律、行政法規的強制性規定,應認定有效。本案爭議焦點是千姿公司破產管理人是否有權解除《租賃合同》。雙方于2013年6月23日簽訂《租賃合同》,千姿公司將女人街地下車庫,總面積3900平方米(已出售使用權的車位除外)租給文普華經營,租賃期為20年,從2013年12月1日至2033年11月30日止,并約定租賃期內總租金1907486.88元,以出租方應付承租方工程欠款969560元和承租人車庫改造墊資工程款937924.88元沖抵租金,應當認定承租人合同義務已履行完畢。但是“買賣不破租賃”的特殊性是基于普通債權而言,破產清算是破產財產處置的特殊程序,如果采用對租賃權進行特殊保護原則,勢必影響破產財產的變現。2014年8月4日,株洲市石峰區人民法院受理千姿公司的破產清算后,破產管理人根據《破產法》第十八條規定,行使解除權符合立法精神。文普華提出已全部履行完畢,破產管理人無權解除租賃合同的理由不能成立。二審法院依法不予支持。至于租賃合同解除后,文普華已交付的租金以及對車庫改造墊資工程款937924.88元,可在破產中依法行使權利。一審判決認定事實清楚,適用法律正確,判決并無不當。

再審法院認為:本案爭議焦點有:一、《房屋租賃合同》能否解除。二、合同解除后,剩余租期的租金如何處理的問題。

一、關于《房屋租賃合同》能否解除。雖然合同法對合同的解除明確規定必須滿足一定條件,但企業破產法第十八條規定:“人民法院受理破產申請后,管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行,并通知對方當事人,管理人自破產申請受理之日起二個月內未通知對方當事人,或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答復的,視為解除合同。管理人決定繼續履行合同的,對方當事人應當履行。但是,對方當事人有權要求管理人提供擔保。管理人不提供擔保的,視為解除合同?!痹摋l賦予了破產管理人單方解除合同的特別權利,只要該合同同時滿足“破產申請前成立”和“債務人和對方當事人均未履行完畢”兩個條件,管理人即可以單方解除合同,這也是破產法作為特別法的特殊性。由于租賃合同具有繼續性的重要特點,交納租金只是承租人的主要合同義務而非全部合同義務,承租人尚有保管租賃物、返還租賃物的義務以及通知等附隨義務等等,因此在租期屆滿承租人返還租賃物之前,承租人始終處于履行租賃合同過程中;同樣出租人將租賃物的占有、使用權利讓與承租人,也是處于履行租賃合同的過程中。因此,租賃合同只要在租賃期內,承租人與出租人的義務即均未履行完畢,千姿公司管理人單方解除該租賃合同有法律依據。文普華主張本案合同不能解除,沒有法律依據,本院不予支持。千姿公司管理人向文普華下發解除合同通知書,雙方合同解除。

二、關于合同解除后,剩余租期的租金如何處理。雖然原審中,文普華僅抗辯破產管理人不能解除合同,沒有提出合同解除后主張優先權的要求。但再審中,雙方當事人均同意本院對此一并作出判決,根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百零五條之規定,本院予以同意。根據《中華人民共和國合同法》第九十七條規定:“合同解除后,尚未履行的,終止履行;已經履行的,根據履行情況和合同性質,當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施,并有權要求賠償損失?!?span style="line-height:24px;max-width:100%;color:red;">關于合同解除是否有溯及力,我國法律尚未明確規定,通常認為,若為非繼續性合同的解除原則上有溯及力,若為繼續性合同的解除原則上無溯及力。本院認為,案涉租賃合同即為繼續性合同,對承租人而言,合同解除后負有返還租賃物的義務;對出租人而言,合同解除后,多收的剩余租期租金即構成不當得利,根據權利義務對等原則,亦應予以返還。本案中,承租人不當得利的返還請求權有別于企業破產法第五十三條規定的損害賠償請求權,不應當作普通債權對待。參照最高人民法院(2016)最高法民他93號答復函答復本院另案《關于破產企業簽訂的未履行完畢的租賃合同糾紛法律適用問題的請示》的答復意見:“租賃合同如判解除,則預付租金構成不當得利應依法返還,根據《中華人民共和國企業破產法》第四十二條第三項的規定,該不當得利返還債務應作為共益債務,由破產企業財產中隨時返還?!?/span>,本案租賃合同解除后,文普華應將承租的所有人為千姿公司的地下車庫返還給對方,千姿公司也應將剩余租期的租金返還給文普華,返還租金的計算方式為:返還數額=租金總額÷總租賃年限×剩余年限,即1525987.9元[(969560+937924.88)÷20×16]。

【案件簡評】:

1.依《企業破產法》第18條第一款規定的,人民法院受理破產申請后, 對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同,管理人享有任意解除權,即只要該合同同時滿足“破產申請前成立”和“債務人和對方當事人均未履行完畢”兩個條件,管理人即可以單方解除合同。

至于何謂“未履行完畢”,現行法及司法解釋未設明文,依美國《破產法》,需在“某種程度尚未履行”,在德國《破產法》,則為“主合同義務未履行完畢”。

本案中,再審法院認為“由于租賃合同具有繼續性的重要特點,交納租金只是承租人的主要合同義務而非全部合同義務,承租人尚有保管租賃物、返還租賃物的義務以及通知等附隨義務等,因此在租期屆滿承租人返還租賃物之前,承租人始終處于履行租賃合同過程中;同樣出租人將租賃物的占有、使用權利讓與承租人,也是處于履行租賃合同的過程中。因此,租賃合同只要在租賃期內,承租人與出租人的義務即均未履行完畢”,即該法院認為“未履行完畢”不僅僅局限于主合同義務,還需要考察“全部合同義務”是否履行完畢。

2.通說認為取回權的權利基礎系物權,乃為防止債務人“將他人之物據為己有”,預付租金系貨幣,乃特殊種類物,租金交付給出租人,所有權即已轉移,預付租金即與債務人其他資金混同而無法特定化,所以,租賃合同解除后,承租人無法通過行使取回權取得預付租金自無疑義。

3.租賃合同解除,債務人收取的預付租金是否構成不當得利?

不當得利制度最早的理論基礎來自于羅馬法“任何人不得從他人的損失中得利”這一“公平理念”,后各國民法多將該制度納入成文法中,如德國《民法典》第737條、《瑞士債務法》第70至75條、日本《民法典》第703至708條,我國《民法通則》第92條、《民法總則》第122、《民法典》第122及第985至988條等。

按不當得利之構成要件,債務人收取的預付租金是否歸入不當得利,爭議處在于“無法律上的原因”系受領利益之時無法律上原因,還是嗣后無法律上原因對之前的受領產生溯及力。

。通說認為,一時性合同的解除具有溯及力,繼續性合同的解除原則上無溯及力。本案中,租賃合同系繼續性合同,合同解除后原則上產生嗣后終止履行的效果,對于解除前,因雙方已互為受領給付,無恢復原狀的必要,所以只產生解除后超付租金的返還問題。依《合同法》第91條,合同解除后,合同的權利義務終止,出租人已經受領的解除日之后的超付租金因給付目的歸于消滅,即受領原因失其存在,應當構成不當得利。

4.本案系最高人民法院(2016)最高法民他93號答復函的出處,筆者未能查到該復函的權威來源。根據《最高人民法院關于司法解釋工作的規定》第6條第一款的規定,司法解釋的形式限于“解釋”“規定”“批復”和“決定”四種,所以最高院就《關于破產企業簽訂的未履行完畢的租賃合同糾紛法律適用問題的請示》的答復意見不屬于司法解釋,不具有普適性。

況且,“租賃合同如判解除,則預付租金構成不當得利應依法返還,根據《中華人民共和國企業破產法》第四十二條第三項的規定,該不當得利返還債務應作為共益債務,由破產企業財產中隨時返還?!钡囊庖娙狈φ撟C,略顯武斷。

破產受理后,管理人行使任意解除權,都有可能使基于原合同的受領失去法律上的原因而構成不當得利,該等不當得利如果均依《破產法》第42條第三項認定為共益債務,顯然有將普通債權超拔之嫌,與公平償債理念有悖。

《破產法》第42條第三項如何準確理解,筆者尚需進一步思考。

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